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외국인도 1031 교환을 이용할 수 있는가?
한국인 도 1031 교환을 이용할 수 있을까?
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가능합니다. 미국 내에 있는 부동산을 투자 또는 사업 목적으로 소유한 외국인(개인 또는 법인)은 미국 내 다른 투자용 부동산으로 교체할 경우 1031 교환을 통해 양도소득세(미국 세금)를 유예할 수 있습니다.다만, 다음 조건을 반드시 충족해야 합니다:
주요 조건 및 유의사항:
1. 미국 내 부동산만 해당1031 교환은 미국 부동산 간의 교환에만 해당됩니다.→ 해외 부동산 ↔ 미국 부동산 교환은 불가
2. FIRPTA 규정 적용 여부외국인이 미국 부동산을 매각할 때는 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)에 따라 매각 대금의 15%를 원천징수해야 합니다.그러나 1031 교환이 유효하게 이루어지는 경우, FIRPTA 원천징수도 면제 또는 환급 가능합니다.
3. 중개 대행인(QI)을 통한 거래 필수외국인도 Qualified Intermediary를 통해 거래를 진행해야 하며, 자신이 매각 대금을 직접 받으면 1031 자격이 무효됩니다.
4. 미국 세금 ID 필요 (ITIN 또는 EIN)IRS 보고를 위해 반드시 유효한 세금 식별 번호가 있어야 합니다.
5. Form 8824 제출 의무외국인도 미국 세금 보고 시 1031 교환에 대한 Form 8824를 정확히 제출해야 합니다.
주의할 점:• 외국인의 경우, 조세 조약 여부 및 FIRPTA 적용 상황에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 세무사(EA/CPA)와 사전에 협의가 필요합니다.• W-2 근로소득자는 보통 미국 내에서 개인 거주자로 간주되는 경우가 많지만, 1031은 근로소득과 무관하며 자산의 성격(투자용 부동산)이 기준입니다.
결론: 외국인 투자자도 미국 내 투자용 부동산을 교환하는 경우 1031 교환의 혜택을 누릴 수 있으며, FIRPTA 등 규정을 정확히 준수하면 세금 유예가 가능합니다. 전문가의 조력 없이 진행하는 것은 리스크가 크므로, 반드시 사전 계획과 자문이 필요합니다.
주요 조건 및 유의사항:
1. 미국 내 부동산만 해당1031 교환은 미국 부동산 간의 교환에만 해당됩니다.→ 해외 부동산 ↔ 미국 부동산 교환은 불가
2. FIRPTA 규정 적용 여부외국인이 미국 부동산을 매각할 때는 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)에 따라 매각 대금의 15%를 원천징수해야 합니다.그러나 1031 교환이 유효하게 이루어지는 경우, FIRPTA 원천징수도 면제 또는 환급 가능합니다.
3. 중개 대행인(QI)을 통한 거래 필수외국인도 Qualified Intermediary를 통해 거래를 진행해야 하며, 자신이 매각 대금을 직접 받으면 1031 자격이 무효됩니다.
4. 미국 세금 ID 필요 (ITIN 또는 EIN)IRS 보고를 위해 반드시 유효한 세금 식별 번호가 있어야 합니다.
5. Form 8824 제출 의무외국인도 미국 세금 보고 시 1031 교환에 대한 Form 8824를 정확히 제출해야 합니다.
주의할 점:• 외국인의 경우, 조세 조약 여부 및 FIRPTA 적용 상황에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있으므로, 반드시 세무사(EA/CPA)와 사전에 협의가 필요합니다.• W-2 근로소득자는 보통 미국 내에서 개인 거주자로 간주되는 경우가 많지만, 1031은 근로소득과 무관하며 자산의 성격(투자용 부동산)이 기준입니다.
결론: 외국인 투자자도 미국 내 투자용 부동산을 교환하는 경우 1031 교환의 혜택을 누릴 수 있으며, FIRPTA 등 규정을 정확히 준수하면 세금 유예가 가능합니다. 전문가의 조력 없이 진행하는 것은 리스크가 크므로, 반드시 사전 계획과 자문이 필요합니다.